注文住宅の土地を探すときに、中古の戸建て住宅も視野に入れつつ土地を探すといいと思います。そのときの注意点として現在の建築基準法に注意することが大切です。建っている中古の一戸建ての大きさから、自分の注文住宅の大きさを想像してはいけません。ここでは、注文住宅を建てる際に、現在の建築基準法で具体的に注意しないといけないことを３つ取り上げて説明していきます。

容積率と建ぺい率のオーバーとは

土地は、それぞれの地域に建てられる住宅の大きさを規制しています。それが容積率と建ぺい率です。

容積率とは、建物の床面積が土地の広さに対して占める割合のこと。土地ごとに容積率が決まっており、その数値よりも低い割合で建物を建てないといけません。基本的に150%や200%のように100%を超えます。

一方、建ぺい率とは、建物を上から見た時に、建物が土地に対して占める割合のこと。100%を超えると土地をはみ出していることになります。そうなるとお隣さんや道路の歩行やに対して邪魔になってしまいます。一般的には40%や60%と設定されている土地が多いです。角地はその地域の建ぺい率に「＋10%」されます。角地補正というやつです。

ちなみに、容積率も建ぺい率も「それぞれの地域によって」決められていると説明しました。その地域というのが、用途地域のことです。日本の土地は商業地も含めて何種類化に分類されています。住宅地は以下のように法律で７つに分類されています。

• 第1種低層住居専用地域
• 第2種低層住居専用地域
• 第1種中高層住居専用地域
• 第2種中高層住居専用地域
• 第1種住居地域
• 第2種住居地域
• 準住居地域

住宅地として一番人気なのは低層住宅地だそうです。静かで落ち着いている住宅が多くあるそうです。

旗竿状地とは

旗竿状地とは、家に繋がる路地だけが道路に接しているもの土地のこと。土地自体は、ほかの土地に囲まれて奥に隠れています。メリットとして、道路に面していないことで静かでいい環境となっています。しかし一方で、車をもっている場合には駐車スペースを取りにくく、別なところに駐車場を借りないといけません。

現在の法律では、道路に接している土地の長さが２mとなっていないと、住宅を建てることができません。これは、緊急時の避難路を確保することと、火事や急病人が出た時の消防車や救急車の緊急車両が入れる場所を確保することが目的となっています。

中古を購入してから、道路に接している土地の長さが２m以下だと気が付くと大変なことになるので注意しておきましょう。おそらく不動産会社が購入時に注意してくれるとは思いますが…

セットバックとは

セットバックとは、英語で「後退」のことを意味します。住宅や土地でこの言葉をつくときは、「幅が４mより狭い道路に接している土地では、現在の道路の中心から２mまでの範囲に建物を建てられない」というルールのことを意味します。建物を建てられないところは自分の所有地であるが、道路を広くしたり歩道を確保したりするために用いられてしまいます。

古い法律では車が通ることを想定していなかったので、道路が狭くても大きな問題はありませんでした。しかし、現代社会では、多くの車が走っています。私道などの細い道を除いて、多くの道路が車の通り道になっています。同時にその道を人も通ります。なので、車と歩行者の道を確保しないといけなくなりました。そのための最低限の道幅が４mということです。